Konut Fiyatları Hakkında

-1- 2000'li yılların başları ve ortalarında Avrupa'da ve ABD'de yaşanan konut fiyatlarındaki aşırı/ani yükseliş ve çöküşü nasıl değerlendirebilirsiniz?

Geldiğimiz tarih itibarıyla, 2000'li yıllarda batı ekonomilerinde yaşanan konut fiyatı hareketlerinin bir balonun oluşumuna ve hızla çözülmesine karşılık geldiği konusunda bir görüş birliği var. Bu yılların başına baktığımızda 1990'ların Internet balonundan çözülen finansman imkanlarının inşaat-emlak sektörüne aktığını, küresel likiditenin bol ve ucuz arzını, küresel üretimde Çin'in değer zincirindeki payını artırdığını görüyoruz. Tüm bunlar Anglo-Amerikan ekonomilerin finansal piyasalarının "yenilikçi" tabiatıyla bir arada düşünüldüğünde balon oluşumu kaçınılmazdı. Nihayetinde ABD ekonomisindeki konut kredilerinin geri ödenebilirliği sorgulanır hale geldi ve balon çözüldü, bu kriz hızla Atlantik ötesine bulaştı. Avrupa krizi gömülü sorunların ortaya çıkmasını beraberinde getirdi, Yunan borç krizini konuşur hale geldik. Bu yaşadıklarımızın insanlık için öğretici ama acı olduğunu düşünüyorum.

-2- Avrupa ve ABD'deki konut fiyatlarının artış hızıyla düşüş hızı arasındaki ilişki nasıldır?

Konut fiyatlarının artış hızıyla düşüş hızının birbirine nasıl bağlı olduğunu ölçen bir incelememiz yok. Bununla birlikte, ortalama düşüş hızlarının hemen her zaman ortalama artış hızlarından yüksek olduğunu söyleyebiliriz. Balonların patlaması oluşumundan daha kısa sürede gerçekleşiyor. Biz, Ankara Üniversitesi'nden çalışma arkadaşım Prof. Belgin Akçay ile konut fiyatlarının artış hızını mercek altına aldık ve 26 ülke için reel konut fiyatlarının artış dönemlerini hızlı artış ve yavaş artış dönemlerine ayrıştırdık. Bunu kısaca şu soru ile ifade edebilirim: nominal konut fiyatlarının TÜFE'ye görece artış hızı nerede ivmeli, nerede ivmesiz? Gerekli endeks hesaplamalarını yaptıktan sonra bu dönemleri tespit etmek oldukça kolay. Nitekim çalışmada bunu yaptık ve uygun tekniklerle hızlı ve yavaş artış dönemleri ile bağıntılı faktörlerin neler olduğunu anlamaya çalıştık. Sonuçlar bizce ilginçti, zira hızlı ve yavaş artış dönemlerinin bağıntılı olduğu makroekonomik faktörler farklı idi. Örneğin, hızlı artış dönemleri daha çok yurt içi finansal genişleme ile ilgiliyken, yavaş artış dönemlerinin küresel sermaye akımlarıyla ilgili olduğunu gördük. Kısacası, olaya sadece artış-azalış diye bakmak veride gömülü olan bilgiyi gizleyebiliyor. Analizi bir kademe daha ileri götürerek, bu etkilerin tüm ülkelerde, sadece fiyat artışı yaşayanlarda ve fiyat artışını müteakip çöküş içine girenlerde farklılaşıp farklılaşmadığına baktık. Özetle farklılaştığını gördük. Balon oluşumunun ilgili faktörleri her ülkede ve her zaman aynı değil. Hastalık aynı ama oluşum ve bulaşma mekanizması aynı olmayabilir demek bu.

-3- Avrupa özelinde GIIPS ülkeleriyle GIIPS olmayan ülkeler arasında bu açıdan görülen farklar nelerdir?

GIIPS ülkelerinde (Yunanistan, İrlanda, İtalya, Portekiz ve İspanya) ve Avrupa genelinde özel sektör tahvil piyasasının toplam değerinin konut fiyatlarının çöküş eğilimine girmesi ile pozitif bağlantılı olduğunu görüyoruz. Doğrudan bir nedensellikten söz edilemese de, özel sektör tahvilleri konut sektörünün çöküşüyle beraber genişliyor. GIIPS ekonomilerinde ise devlet kağıtlarının fiyat artış dönemleri ile ve fiyatların hızlı artış dönemleri ile ilintili olduğunu söyleyebiliriz. GIIPS ülkeleri ile diğer ülkeler arasında net faiz marjlarının etkileri açısından da bir farklılaşma mevcut.

-4- Konut fiyatlarındaki bu dalgalanmanın 2000'lerin ortalarında yaşanan küresel ekonomik krize etkisi ve krizin bu dalgalanmaya etkisi ne seviyede olmuştur?

Bunların birbirini doğuran veya etkileyen şeyler olmak yerine, esasen aynı şey olduklarını düşünüyorum. 2000'lerin başındaki bir euphoria söz konusu, coşkulu bir finansal-ekonomik ortam oluşuyor. Kendi kehanetlerini doğrulayarak genleşen ve bir bakıma akıldışılığı kurumlaştırarak yücelten bir yapıdan söz ediyoruz. Nihayetinde kriz dediğimiz şey bu yapının mevcut kurumlarla sürdürülemez olduğunun deklare edilmesinden ibaret. Merkez ekonomiler mevcut kurumları ile sağlıksız fiyat oluşumlarına ve bunları izleyen çöküşe ilaç olamadığında küresel kriz gündeme gelmiş oluyor.

-5- Bu yaşanan sürecin GIIPS ülkelerinin ekonomilerine etkisi ne derecede oldu?

Yunanistan örneği çok çarpıcı. Uzun süredir halının altına süpürülen yapısal konuların nasıl bir bir ortaya çıktığını ve ülkeyi bir anlamda bitirdiğini görüyoruz. Yunanistan'daki kadar vurucu olmasa da, diğer GIIPS ülkelerinde de borç dinamiklerinin sorunlu yönleri görünür hale geliyor. Kanımca en önemli nokta AB'nin dahili mekanizmalarındaki eksikliklerin anlaşılmış olması. Bizim Türkiye'deki perspektifimiz böyle durumları başarısızlık olarak görmekten yanadır. Aslında tam tersi, AB'nin geleceğini sağlamlaştıran bir öğrenme süreci olarak görmek lazım bu olaylar dizisini.

-6- Sunumda "Konut fiyatlarındaki dalgalanma nedeniyle 2000'li yıllarda borsadaki kayba göre çok daha fazla para kaybı olayı yaşandı" gibi bir ifade var. Bunu biraz açabilir misiniz?

Bu kısaca son küresel krizin daha önceki borsa krizlerine kıyasla daha büyük ve çarpıcı kayıplar doğurduğu anlamına geliyor. Emlaka dayalı varlıkların yüksek kaldıraçla işlem gördüğü bir dünyada bu tespit oldukça normal.

-7- Bu sürecin Türkiye'ye etkileri olur mu, ya da ne derecede etkileri oldu?

Türkiye, 2008 Lehman Krizini ve Avro bölgesinin müteakip ilk sıkıntılarını izleyen dönemde inşaat-emlak eksenli bir büyüme hikayesinin içine girdi. Bu sayede yüksek gelir çarpanları ile büyüdü ve kredi piyasasını olabildiğince canlı tuttu. Kısa-orta vadede yarayışlı olanın orta-uzun vadede de yarayışlı olacağını söylemek tabir-i caiz ise saflık olur. Ülkedeki mevcut siyasi tansiyonu ve sosyal huzursuzlukları veri alırsam, beklentilerimin iyimserden çok kötümser olduğunu söyleyebilirim. Ekonomik aktivitenin aynı yüksek gelir çarpanları ile hızla daralması ve kredi piyasasının çökmesi halinde, halihazırda tam düzelmemiş olan dünya ekonomik ikliminde mevcut kadroların neler yapabileceği büyük bir soru işareti olarak kalıyor. Neyi ve nasıl beklemek gerektiğine yönelik olarak rahmetli Faruk Selçuk Hocamın güncelliğini kaybetmeyen Con Ahmet'in Devridaim Makinesi başlıklı kitabını öneririm.

​Merkez Bankası'nın Yeni Başkanını Çevreleyen Sorular

Soru: Atamanın içeriden yapılmış olması olumlu bir gelişme, değil mi?
Cevap: Soru hatalı. Zira içeriden atama ile kastedilen şey "atanan kişinin kuruma kariyerinin erken bir safhasında katılmış olmasıdır". Böyle bakınca eski başkanlardan Süreyya Serdengeçti ve Durmuş Yılmaz içeriden atama örneğidir. Mevcut başkan da, selefi de içeriden sayılmaz. Limitte düşünürsek, filan kişiyi başkan atamasından bir gün önce danışman kadrosunda işe başlatıp ertesi gün başkan atayarak içeridenlik yanılsaması yaratmak mümkündür.

Soru: Düzeltiyorum, atama içeriden sayılabilir mi?
Cevap: Hayır.

Soru: Atamanın sürünceme olmadan yapılmış olması iyidir, böylelikle belirsizlikler sınırlı kalmıştır diyebilir miyiz?
Cevap: Sözü edilen kısa vadeye dönük belirsizlikler ise evet. Orta-uzun vadede karşımıza ne çıkacağı hala büyükçe bir tombaladan farksızdır.

Soru: Yeni Başkan standart MB başkanı yetkinliklerine sahip midir?
Cevap: Ekonomi (iktisat), Finans, olmadı İşletme alanlarında en az bir diploma MB başkanlığı için uluslararası standart sayılabilir. Sadece bir ekonomi diploması söz konusu ise, bunun lisans veya doktora diploması olması yeğdir. Yüksek lisans diploması cılız kalabilir. Meşhur bir TV dizisinden hareketle: A-Benim yüksek lisansım var. B-Unut gitsin, kimin yok ki? denebilir. "Diploma ne ki, kişi kendini geliştirdiyse.." argümanını dikkate bile almıyorum. O vakit, sokağın köşesindeki manav Cevdet Abi de orta iki terki müteakip kendini geliştirmiş olabilir.

Soru: Ama piyasa kökenli bir başkan, sizce bu yetmez mi?
Cevap: Evet piyasa kökenli ve bu bir bakıma olumlu görülebilir. Ancak Siyaset Bilimi ve Sosyoloji dereceleri ile "piyasada" daha önce edindiği konumlar da bir önceki soruda sunulan kritiğe tabidir.

Soru: O zaman piyasaki yöneticilik rolleri de mi size uygun gelmiyor?
Cevap: Bu benden çok yönettiği kurumların hisse sahiplerini bağlayan bir soru imiş. Şu anda önemi yok.

Soru: Ama MB'deki görevleri esnasında para ekonomisi (parasal ekonomi) üzerine derinleşmiş olamaz mı?
Cevap: Olabilir. Bununla birlikte, bu durum ekonomik etkinlik açısından ancak "ikinci derecede iyi" çözümler arasında yer alabilir.

Soru: Ama önemli olan mekanizmayı çalıştırmak değil midir?
Cevap: Önemli olan her zaman mekanizmayı çalıştırmak, buna ehil olmaktır. Burada önemli olan mekanizmanın sahip olduğu özelliklerdir. MB makinesinden söz ederken, bilgi-yoğun bir makineden söz ediyoruz. Her biri işinin ehli yüz küsur Ekonomist, belki iki yüz küsur Uzman Yardımcısı ve Uzman ve bir o kadar Memur yıllık, üç aylık, aylık, haftalık ve günlük döngülerle, izlenen verinin sıklığına ve önem derecesine göre analizler yapar, sürekli raporlama ile üst yönetimi bilgilendirir. Bu iletişimin etkili sonuçlar doğurması analistlerin üretim yetkinliklerine bağlı olduğu kadar üst yönetimin hazmetme kapasitesine de bağlıdır. Buradan istesek de istemesek de diploma konusuna döneriz.

Soru: Ama yeni Başkanın halihazırda doktora çalışmalarının sürüyor olmasını olumlu açıdan göremez miyiz?
Cevap: Bence hayır, bu safdillik olur. Tez yazımı esnasında doktor adayının gelişimi tez izleme komite toplantılarında ölçülür. Bu toplantılar eşyanın tabiatı gereği asimetrik güç içerir, kısaca sorular komiteden gelir ve adayın soruları bilmesi beklenir. Adayın izleme komitesi ile eşitler-arası bir iletişim kurması söz konusu olmaz. Diyaloglar karşılıklı saygıya dayalı olmakla birlikte, komite komitedir, öğrenci ise öğrenci.

Soru: Ne olabilir ki? Niçin bu noktadan yaklaşıyorsunuz?
Cevap: Birincisi, MB Başkanının tez hazırlık etabında üç, savunma toplantısında ise beş kişinin karşısında böyle bir iletişime tabi olması henüz benim de bulamadığım bir sebepten garip geliyor. İkincisi, MB gibi akademik kurumların konferanslarına veya çalıştaylarına maddi destek sağlayan bir kurumun en üst seviye yetkilisinin değerlendirici akademisyenlerle ilişkisi ister istemez çıkar çatışması veya çakışması içerir.

Soru: Suçlama mı var?
Cevap: Hayır, kesinlikle hayır. Ancak bazı şeylerin şüyuu vukuundan beter olacağı için, yeni Başkanın tez çalışmasını görev süresinin sonuna ertelemesinde fayda olabilir.

Soru: Halihazırda doktor olsa idi doçentlik jürisi için de böyle mi yaklaşırdınız?
Cevap: Hayır. İlke değiştiği için değil tabii, o konu tümden, nasıl diyeyim, ahbap-çavuş akademiyasına döndüğü için.

Soru: Bu, başka bir mülakata bahis olsun diyelim mi?
Cevap: Tabii ki, ilk fırsatta.

Soru: Özgeçmişteki yüksek lisans konusuna ne diyorsunuz?
Cevap: Benim için o yüksek lisans bir açıdan önemli. Şayet yeni Başkanın kayıtlı olduğu mevcut doktora programı tümleşikse sorun yok. Yüksek lisansı olmuş veya olmamış, özgeçmişi yanıltıcı bilgi içeriyormuş veya içermiyormuş, bu mülahazalar yersiz. Ancak devam ettiği doktora programı tümleşik değilse, kanun ve nizam belli, tezli bir yüksek lisansı başarı ile tamamlamış olması gerekiyor. Konu bir bakıma Üniversite ile YÖK arasındadır.

Soru: Ama Batıda bu özgeçmiş örneğinde olduğu gibi yanıltıcı bilgiler istifaya kadar götürmüyor mu?
Cevap: Eh, burası da Doğu diyeceğiz sanırım.

Soru: Kurum içi mekanizmadan diploma konusuna sapmıştık. Geri dönersek, mekanizmayı çalıştırmak için diğer yönetici veya karar alıcı unvanlar da yok mu?
Cevap: Doğru söylüyorsunuz. Tabii ki, Banka içinde diğer önemli unsurlar da var. Nihayetinde bir süredir onların candan emekleri ile işler yürüyor zaten. Ancak baget bir tane.

Soru: Son olarak, yeni Başkanın başarılı olacağını düşünüyor musunuz?
Cevap: Bunu öngörmek için erken. Matrix serisinde Zion kentinin konseyi Komutan Lock'a "kentin kurtulup kurtulamayacağını" soruyordu. Lock ise Morpheus'a bakarak "O'na sorun" diyordu "mucizelere inanan O."